аренда офиса |
продажа офиса |
аренда склада |
продажа склада |
аренда продажа помещений |
офисная недвижимость |
складская недвижимость |
торговая недвижимость
 |
|
|
Дальный Восток Обзор гостиниц категорий 3–5 16.05.2007
Развитие гостиничной недвижимости тесно связано с развитием туризма. СанктПетербургу есть что предложить своим гостям – Эрмитаж, Петергоф, разводные мосты, белые ночи – все это и многое другое ждет приезжающих в Северную столицу России. Общая ситуация Сегмент гостиничной недвижимости во многих странах традиционно развивается медленнее остальных сегментов, что связано в первую очередь с его сравнительно низкой доходностью. Тем не менее для некоторых городов туризм является одним из стратегических направлений развития, к таким городам относится и СанктПетербург с его богатой историей и близостью к Европе. Российский рынок гостиничной недвижимости только начинает свое развитие, однако активность инвесторов уже дает о себе знать. При этом Петербург является лидером по количеству инвестиционных сделок в сегменте гостиниц, опережая даже Москву. В 2006 году в городе прошел ряд значимых сделок с участием западных инвесторов, например:
Летом 2006 года правительство СанктПетербурга внесло изменения в Программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры в городе, принятую в 2004 году. Изменения предусматривают возможность правительства уменьшить размер отчисляемой инвестором в бюджет суммы в соответствии с конкретным функциональным назначением возводимого объекта. Эти изменения вкупе с самой программой призваны сделать гостиничные проекты более привлекательными для инвестиций. Эксперты рынка приветствуют начинания администрации, не возлагая, впрочем, на них чрезмерных надежд – рынок развивается вполне естественными темпами, на которые вряд ли повлияют решения сверху. Предложение Несмотря на то что использование принятой в России в 2005 году классификации гостиниц носит добровольный характер, все больше владельцев отелей СанктПетербурга по качеству предоставляемых услуг размещения стремится соответствовать заявленной категории. Помимо классификации существенное влияние на рынок гостиничных услуг оказывает приход в город западных гостиничных операторов. Хотя до жесткой конкуренции между отелями еще далеко – предложение не успевает за спросом, – растущая деловая активность привлекает в город все больше бизнестуристов, являющихся, как правило, искушенными пользователями гостиничных услуг, поэтому качество гостиничных номеров и предоставляемых услуг играет важную роль в привлечении этой категории гостей города. Тем не менее, несмотря на всеобщее стремление к совершенству, качество предоставляемых услуг может сильно различаться для отелей внутри одной категории. Особенно это относится к гостиницам класса 3* – в этом сегменте присутствуют как современные отели, соответствующие международным стандартам, так и гостиницы советского наследия, хранящие все его традиции. Согласно статистическим данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации СанктПетербурга, на конец 2006 года в городе функционировало 336 объектов гостиничного типа с номерным фондом 18 606 номеров. При этом аналитики рынка поразному оценивают количество гостиниц, относящихся к средней и высшей категории:
В течение 2006 года номерной фонд Северной столицы увеличился более чем на 500 номеров, при этом высшая категория в новом предложении представлена единственным объектом – отелем «Kempinski Мойка 22», официально открывшимся в феврале 2006 года. Около половины нового предложения составляют номера среднего сегмента – 3*, что позволяет надеяться, что в скором будущем дефицит в данной категории будет преодолен. Довольно значительный сегмент гостиничного рынка СанктПетербурга составляют миниотели, оценить количество которых очень сложно – многие из них работают без официальной регистрации, являясь частью жилого фонда. По оценкам экспертов, в городе функционирует около 300 гостиниц с количеством номеров от 2 до 40, и в условиях дефицита предложения данный сегмент пользуется большим спросом, составляя конкуренцию гостиницам среднего сегмента. Растет рынок загородных отелей, что отвечает стратегии развития СанктПетербурга как туристического центра страны. Из открытых в последнее время загородных гостиниц можно отметить «Аквамарин», включающего в себя SPAкомплекс, а также «Петро Спорт Отель», предлагающий гостям катание на лошадях, фитнесцентр, бассейн и теннисные корты. Гостиницы, расположенные в пригородах, рассчитаны не только на гостей Северной столицы, но и на петербуржцев – в них есть условия как для проведения семинаров и тренингов, так и для отдыха. В 2007 году, по данным Becar Realty Group, планируется открыть 12 крупных гостиниц, что позволит увеличить совокупный номерной фонд гостиниц СанктПетербурга на 2305 номеров. Всего же в настоящее время, по оценкам аналитиков GVA Sawyer, в городе и его ближайших исторических пригородах ведутся работы по 110 гостиничным проектам, из которых около 72 можно отнести к качественным отелям категорий 3–5*. Предполагается ввод около 8,5 тыс. номеров: до 1 тыс. номеров категории 5* (11 отелей), более 2,6 тыс. номеров 4* (22 отеля), около 4,9 тыс. номеров 3* (39 отелей). Спрос По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2006 году Петербург посетили около 4,5 млн. человек, из них 2,18 млн. – иностранные туристы, количество которых увеличилось на 10% по сравнению с 2005 годом. Отмечается, что объем зарубежного турпотока увеличился впервые за последние 3 года, а число российских туристов последние годы стабильно растет на 10–15% в год. Большой проблемой для гостиничной отрасли СанктПетербурга является фактор сезонности: в период традиционных белых ночей гостиницы переполнены, в то время как в осенние и зимние месяцы многие отели пустуют. Это является одной из причин высоких цен в петербургских отелях – чтобы «отбить» месяцы простоя, владельцы взвинчивают цены в высокий сезон. Для привлечения туристов в зимние месяцы Комитет по внешним связям и туризму СанктПетербурга совместно с Российским союзом туриндустрии в 2005 разработали программу «Белые дни», предусматривающую выгодные цены размещения и активную культурную программу. Однако наименее чувствительной ко времени года категорией туристов являются бизнесприезжие, поэтому рост деловой активности – проведение форумов, семинаров и т. д. – лучший способ повысить загрузку петербургских отелей. Наиболее равномерной загрузкой в течение года могут похвастаться гостиницы международного класса, отвечающие требованиям бизнесменов, – традиционно наименее чувствительной к цене категории туристов. По данным London Consulting & Management Company, среднегодовая загрузка составляет 50,5%, что соответствует среднеевропейским показателям, при этом в июне отдельные гостиницы заполнены на 100%. По оценкам GVA Sawyer, с деловыми целями город посещает чуть больше 30% туристов – это участники конференций, бизнесмены, корпоративные группы. Большинство же гостей города приезжают для ознакомления с достопримечательностями и отдыха (как группы, так и индивидуальные туристы). Это объясняет высокий спрос на гостиницы среднего и экономного классов, недостаток которых, в свою очередь, сдерживает рост экскурсионного туризма в городе. Ставки Петербург – один из самых дорогих туристических городов в мире. Основную долю бюджета поездки занимает оплата услуг размещения – цены здесь на 20–30% выше многих туристических центров Европы при невысоком качестве предоставляемых услуг. По оценкам экспертов, рост цен на услуги размещения составляет 10–15% в год. Средние расценки размещения в гостиницах СанктПетербурга представлены в таблице 4, при этом следует учитывать, что цены в летнее время увеличиваются на 30–40% по сравнению с периодом затишья, приходящимся на зимние месяцы. Стоимость люксов и апартаментов, как правило, в 2–3 раза выше, чем в стандартных номерах, и в высокий сезон в высококлассных отелях может превышать $1000 в сутки. Если говорить о цифрах с точки зрения инвестора, то, по оценкам аналитиков Colliers International, инвестиции в строительство 1 кв. м гостиничной недвижимости составляют $1300–1800 для среднего и $2000–2500 для верхнего сегментов гостиниц. Сроки окупаемости, по данным London Consulting & Management Company, – 7–8 лет для отелей категории 3* и 8–10 для категорий 4–5*. Что касается вознаграждения управляющей компании, то, как сообщают в Colliers International, наиболее типичными условиями контракта на управление является соглашение о получении оператором комиссии в размере 3% от выручки, генерируемой гостиницей, и «премиальной» комиссии в размере 10% от валовой операционной прибыли или дохода до вычета основных налогов и фиксированных платежей. Тенденции
Прогноз Несмотря на дефицит качественного предложения, высоких темпов роста цен на размещение не ожидается, так как их уровень в настоящее время существенно выше, чем в туристических городах – конкурентах СанктПетербурга. Зафиксированный в СанктПетербурге в 2006 году рост числа зарубежных гостей, а также стабильный прирост российских туристов позволяют надеяться, что усилия администрации Северной столицы увенчаются успехом и город обретет статус туристической столицы России. Эти надежды не чужды как инвесторам, которые все охотнее рассматривают гостиничные проекты, так и международным гостиничным операторам, многие из которых выходят или планируют выйти на рынок СанктПетербурга. По завершении крупных строящихся и заявленных объектов, многие из которых относятся к наиболее востребованному среднему сегменту, недостаток современных гостиниц через несколько лет будет устранен. |
Компании на рынке 
Свежий номер CRE Россия 
01.05.2012
В номере:
Тэги |
Как сюда попасть
© 1998—2010 Impress Media Marketing
Другие проекты издательского дома:
 |
|
 |
|