Сегодня, когда рынок недвижимости переживает драматические события, все кругом только и говорят о снижении цен. Участники рынка растеряны, им кажется: подешеветь должно все и вся. При этом разумный анализ ситуации становится все менее популярным.
Вот, например, в последнее время мы часто слышим о том, что склады подешевеют. В том числе об этом говорят и сами арендаторы. Они уже заняли выжидательную позицию, что и создает ощущение кризиса на рынке.
Однако хочется задать вопрос: должны ли на самом деле упасть арендные ставки на складские площади? Может быть, они не были раздуты, как это было в других сегментах в августе 2008 года?
Вообще арендные ставки на качественные складские площади медленно, но верно росли последние два года. В первом полугодии 2008 года динамика роста увеличилась, но на это были основания – растущая себестоимость строительства и резкое повышение стоимости заемных средств. Велико ли здесь влияние баланса спроса и предложения?
Давайте взглянем на европейские рынки. В некоторых странах Западной Европы арендовать складские площади можно за $80. У нас на этих условиях склад не снимешь, наши ставки, конечно, выше и это часто удивляет европейских коллег. Но если принять во внимание себестоимость строительства в России и (что самое главное) стоимость заемных средств, становится очевидно, что существующий уровень арендных ставок на склады класса А вполне разумен и адекватно отражает реальную российскую действительность.
В этом можно убедиться, сделав нехитрые подсчеты. Если себестоимость вашего складского объекта класса А составляет приблизительно $1 000, и он принадлежит вам, какой срок окупаемости вы бы заложили, сдавая его в аренду? Большая часть российских бизнесменов вряд ли согласиться на срок более пяти лет. Если бы склады класса А сдавались с таким подходом, ставки аренды составляли бы $200 и выше. К счастью, девелопментом складов класса А в основном занимаются профессиональные компании, поэтому рыночный уровень ставок сейчас – от $130 до $160 за кв.м. в год. Секрет прост: такие цифры достижимы благодаря использованию «длинных» кредитов.
Сегодня мы видим, что арендаторы не так активны как раньше, что уже привело к снижению ставок аренды примерно на 10% на склады класса В и С, ранее переоцененные из-за нехватки площадей. Что касается складов класса А, то сейчас рынок находится под воздействием нескольких факторов. С одной стороны, снижается себестоимость строительства складов класса А, с другой – повышается стоимость финансирования этих проектов, что не дает девелоперам возможность снижать арендные ставки в этом сегменте.
В тоже время снижение активности со стороны арендаторов будут чувствовать и девелоперы складских объектов класса «А». Мы увидим конкуренцию – в менее качественных объектах могут появиться вакантные площади. Это заставит девелоперов таких объектов снижать арендные ставки для привлечения арендаторов. Поэтому в среднем по рынку можно ожидать снижения ставок на 3-5%. Однако напомню, что избытка площадей сейчас нет, рынок Московского региона продолжает обладать большим потенциалом, поэтому дешеветь будут далеко не все объекты.
Рынок складской недвижимости и раньше не был «пузырем», поэтому больших изменений, как это происходит в других сегментах, мы не увидим. При отсутствии каких-либо критических ухудшений в макроэкономической ситуации в стране и сохранении потребительского спроса существенных изменений на рынке складской недвижимости произойти не должно.
Как сюда попасть
